O que é uma escritura pública?

O tema de hoje será sobre “Escritura Pública”. Você sabe o que é e qual sua importância em uma negociação imobiliária?

A escritura é um documento público realizado no cartório, podendo ser utilizada para comprovar a declaração de vontade de uma pessoa ou a realização de diversos tipos de negócios jurídicos, entre eles a compra e venda de imóveis, doações, declaração de união estável, divórcios, inventário, etc.

Referente às negociações de compra e venda de imóveis, a escritura pública é um documento importantíssimo para haver maior segurança jurídica para as partes envolvidas, uma vez que é formalizada por um Tabelião imparcial e dotado de fé pública (presunção de veracidade).

Perceba que ela é a concretização da vontade das partes (comprador e vendedor) e essencial para evitar problemas futuros.

Onde posso realizar uma escritura pública?

É importante não confundir o Cartório responsável para formalizar a escritura pública, sendo o de NOTAS o encarregado para expedir esse tipo de documento.

Em cidades com grande número de habitantes, é comum existir uma divisão dos serviços notariais e de registro, onde aquele primeiro é autônomo em relação ao de imóveis, registro civil, etc.

A dica é sempre conferir a competência que o Tribunal de Justiça de seu Estado estipulou no código de normas ou entrando em contato diretamente com a serventia.

Vale lembrar que não é obrigado realizar a escritura pública no Cartório de notas da localidade da situação do imóvel, podendo até ser diferente do domicílio do vendedor ou comprador. Entretanto, esta regra não vale para os registros no Cartório de imóveis.

A escritura pública é obrigatória nas negociações imobiliárias?

O Código Civil estipula, no art. 108:

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Significa dizer que nas transações imobiliárias que não ultrapassarem 30 (trinta) salários mínimos, a escritura se torna facultativa.

Na hipótese acima, o registro poderá ser realizado por meio de instrumento particular (contrato) de compra e venda, devendo, entretanto, respeitar todas as formalidades que a legislação estabelece para a lavratura de uma escritura pública.

Existem outras situações em que ela não é obrigatória, a exemplo dos imóveis adquiridos em alienação fiduciária. Neste caso, o contrato tem força legal de escritura pública e pode ser levado diretamente ao Registro de imóveis.

Quais os documentos necessários?

Em regra, são solicitados os documentos pessoais das partes e do imóvel. São eles:

Pessoa física

• Carteira de identidade, CPF e comprovante de residência;
• Certidão de nascimento ou casamento;
• Pacto antenupcial (se houver).

Pessoa jurídica

• Contrato Social e respectivas alterações, ou Estatuto Social e respectivas atas, devidamente registrados nos órgãos competentes: CRTD ou Junta Comercial;
• Comprovante de Situação Cadastral do CNPJ;
• Certidão Simplificada da Junta Comercial;
• Carteira de identidade e CPF do sócio ou administrador.

Imóvel urbano

• Certidão de Inteiro Teor (com validade de 30 dias);
• Certidão de Ônus Reais e Ações Reais e Pessoais reipersecutórias (com validade de 30 dias);
• Certidão de Débitos Municipais, Estaduais e Federais;
• Certidão de Débitos Municipais referente ao transmitente (contribuinte);
• Certidões judiciais de ações cíveis da comarca de residência do transmitente e de localização do imóvel (emitida pelo cartório distribuidor do fórum local);
• Guia e comprovante de pagamento do ITBI.

Outros documentos podem ser requeridos e são importantes para a segurança jurídica do negócio, cabendo às partes ou a quem as assessora analisar e precaver eventuais problemas.

Qual o valor?

O valor dos emolumentos cobrados em razão dos serviços prestados pelo cartório dependerá do local onde será realizada a escritura pública, pois são definidos pelos Tribunais de Justiça de cada Estado.

A quantia varia conforme a negociação.

Vale lembrar que outros gastos serão necessários, como as certidões atualizadas, tributos, registro, etc.

É necessário estar acompanhado de corretor de imóveis ou advogado?

Para negociações de compra e venda, não é necessário, mas é sempre recomendado um bom profissional para auxiliar.

Algo comum é a contratação para análise de risco ou due diligence na compra e venda de um imóvel, a fim de identificar os riscos da negociação.

Problemas como fraude à execução ou contra credores podem ser identificados na investigação. Já imaginou se um imóvel estiver sendo vendido para mais de um comprador? E se o bem se encontrar hipotecado?

Diversos são os problemas que podem ser identificados e dar maior tranquilidade para as partes, afinal, ninguém quer arriscar perder seu imóvel e ter que pleitear na justiça seus direitos.

Contratos de gaveta x escritura

Importante não confundir escritura com o contrato de gaveta. Este gera apenas direitos entre as partes e não pode ser levado a registro.

É bastante comum que os brasileiros optem pelo contrato de gaveta pela facilidade e a sensação de que economizou, entretanto, muitas vezes geram problemas e não são considerados seguros.

Portanto, dê sempre preferência pela escritura pública e não corra qualquer risco.

Com a escritura pública, sou proprietário do imóvel?

Já ouviu falar na frase “só é dono quem registra”?

Segundo o Código Civil, é apenas mediante o registro que se transfere a propriedade.

Significa dizer que, após finalizar sua escritura pública, é necessário levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis.

Após o registro, as partes enfim se tornam proprietárias.